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1、pos機銷售合同
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本期天同訴訟圈（tiantongsusong）法官說欄目由甘國明法官梳理，將《最高法院公報》上的買賣合同案例作了一個總結(jié)。其中包含存在代理關(guān)系情形下的合同如何約束、合同效力認定、以真實意思表示確定本約或預(yù)約合同、特殊情境下合同法規(guī)則如何解釋等問題。各位讀者可根據(jù)關(guān)鍵詞查看案例主要內(nèi)容，根據(jù)裁判索引更高效地分析實際案例。
文/甘國明 沈陽市中級人民法院法官
來源/微信公眾號 小甘讀判例（ggm-dpl）
1.受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，合同約束受托人與第三人。受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以選擇是否行使介入權(quán)：委托人行使介入權(quán)的，則合同直接約束委托人與第三人，委托人可以要求第三人向其承擔違約責任；委托人不行使介入權(quán)的，根據(jù)合同的相對性原則，合同仍約束受托人與第三人，受托人可以向第三人主張違約責任，受托人與委托人之間的糾紛根據(jù)委托合同的約定另行解決。
——上海閩路潤貿(mào)易有限公司與上海鋼翼貿(mào)易有限公司買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2016年第1期）
最高法院認為：本案所涉的《購銷合同》是閩路潤公司基于興盟公司的委托與鋼翼公司訂立，現(xiàn)尚無證據(jù)證明鋼翼公司在與閩路潤公司訂立合同時明知閩路潤公司是基于興盟公司的委托與其訂立的合同，故不能依據(jù)《合同法》第402條認定該合同直接約束興盟公司。
《合同法》第403條第1款規(guī)定，受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外。
根據(jù)該規(guī)定，隱名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入權(quán)直接向第三人主張權(quán)利。委托人行使介入權(quán)，則合同直接約束委托人與第三人，委托人代替受托人成為合同主體，受托人不能行使合同權(quán)利；委托人不行使介入權(quán)的，則合同仍約束受托人，受托人可以行使合同權(quán)利。在閩路潤公司向鋼翼公司主張權(quán)利之前，興盟公司并未向鋼翼公司主張權(quán)利，故不能認為興盟公司已經(jīng)行使介入權(quán)。既然興盟公司沒有行使介入權(quán)，則不是《購銷合同》的主體，不享有《購銷合同》項下的權(quán)利。
閩路潤公司雖是基于興盟公司的委托與鋼翼公司訂立《購銷合同》，但其是以自己的名義與鋼翼公司訂立的合同，在興盟公司并沒有行使介入權(quán)的情況下，閩路潤公司仍是《購銷合同》的主體，有權(quán)行使《購銷合同》項下的權(quán)利。因此，在符合法定解除條件的情況下，閩路潤公司有權(quán)解除《購銷合同》，并要求鋼翼公司返還貨款。
2.在判定合同的效力時，不能僅因合同當事人一方實施了涉嫌犯罪的行為，而當然認定合同無效。此時，仍應(yīng)根據(jù)《合同法》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定對合同的效力進行審查判斷，以保護合同中無過錯一方當事人的合法權(quán)益，維護交易安全和交易秩序。在合同約定本身不屬于無效事由的情況下，合同中一方當事人實施的涉嫌犯罪的行為并不影響合同的有效性。
——上海閩路潤貿(mào)易有限公司與上海鋼翼貿(mào)易有限公司買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2016年第1期）
最高法院認為：根據(jù)上海市第二中級人民法院關(guān)于李強合同詐騙案的(2012)滬二中初字第120號刑事判決書，李強以興盟公司的名義委托閩路潤公司采購鋼材，閩路潤公司根據(jù)李強的指定向鋼翼公司購買鋼材，李強行賄鋼翼公司業(yè)務(wù)經(jīng)理，使得鋼翼公司向其控制的鐵申公司購貨，并偽造閩路潤公司公章簽訂擔保合同，閩路潤公司、鋼翼公司均已支付相應(yīng)貨款，李強通過鐵申公司收取鋼翼公司支付的購貨款后未交付貨物。
以上事實只是認定李強利用其控制的公司實施犯罪行為，但并沒有證據(jù)表明閩路潤公司明知或參與李強的犯罪行為。據(jù)(2012)滬二中初字第120號刑事判決書認定的事實，鋼翼公司之所以向李強控制的鐵申公司購買鋼材，是因李強賄賂了鋼翼公司的工作人員。在沒有證據(jù)證明閩路潤公司明知或者參與李強實施的犯罪行為的情況下，閩路潤公司與鋼翼公司所訂立的《購銷合同》效力不受李強犯罪行為的影響。鋼翼公司關(guān)于《購銷合同》因李強構(gòu)成犯罪而無效的主張缺乏法律依據(jù)，不予支持。
3. 《合同法》針對“交易習慣”問題作出相關(guān)規(guī)定，其意旨側(cè)重于完善和補充當事人權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，增強當事人合同權(quán)利義務(wù)的確定性。在運用“交易習慣”認定當事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹慎。
——洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2016年第1期）
最高法院認為，根據(jù)合同法解釋(二)第七條規(guī)定，“交易習慣”是指，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，在交易行為當?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當知道的做法，或者當事人雙方經(jīng)常使用的習慣做法。合同法針對“交易習慣”問題作出相關(guān)規(guī)定，其意旨側(cè)重于完善和補充當事人權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，增強當事人合同權(quán)利義務(wù)的確定性。而本案并不涉及運用交易習慣彌補當事人合同約定不明確、不完整所導(dǎo)致的權(quán)利義務(wù)確定性不足的問題。在前述立法意旨之外，運用“交易習慣”認定當事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹慎。
4. 簽訂房屋買賣合同后出賣方應(yīng)向買受人履行權(quán)利與實物的雙重交付，在買受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對房屋的占有具有合法性、正當性，買受方應(yīng)以合同相對方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔相應(yīng)的違約責任。
——連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案（載《最高人民法院公報》2015年第10期）
上海市第一中級人民法院認為：生效判決已確認案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭房屋所簽訂的買賣合同無效，即第一手的房屋買賣并非原始產(chǎn)權(quán)人臧樹林之真實意思表示，該買賣合同對臧樹林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)，故產(chǎn)權(quán)人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實際控制權(quán)的情況下，徑行要求實際占用人臧樹林遷出，法院不予支持。
在第二手的房屋買賣交易中，連成賢與案外人謝偉忠簽訂了系爭房屋的房地產(chǎn)買賣合同并支付了相應(yīng)對價，該買賣合同已經(jīng)生效判決確認為有效合同，故對連成賢與謝偉忠均具有法律約束力，雙方均應(yīng)依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)。鑒于此，連成賢對系爭房屋的權(quán)利應(yīng)通過該房地產(chǎn)買賣合同的履行(包括房屋的權(quán)利交付以及實物交付)來實現(xiàn)。本案中，雖然連成賢已于2012年4月5日取得了系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過程，但其自始未曾取得過系爭房屋的占有、使用權(quán)。對此，連成賢應(yīng)依據(jù)其與案外人謝偉忠簽訂的房地產(chǎn)買賣合同之約定基于債權(quán)請求權(quán)向合同相對方主張權(quán)利。結(jié)合本案來看，由于第一手的買賣合同已被確認為無效，案外人謝偉忠自始至終沒有合法取得過系爭房屋而客觀上無法向連成賢履行交付房屋的義務(wù)，故連成賢應(yīng)向謝偉忠主張因無法交付房屋導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的違約責任。
5. 判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標準應(yīng)當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。對于當事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，并據(jù)此對當事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準確界定。
——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2015年第1期）
最高法院認為，預(yù)約是指將來訂立一定契約的契約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標準應(yīng)當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，也應(yīng)當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。
本案中，蜀都實業(yè)公司與訊捷公司在 2006年9月20日簽訂的《購房協(xié)議書》中明確約定了雙方擬進行買賣的房屋的位置、面積和價款，應(yīng)當說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容，可直接據(jù)此履行而無須另訂本約。但是，雙方當事人同時在該協(xié)議中約定：“……3．甲、乙雙方應(yīng)就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進行具體磋商?！?．甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時，本協(xié)議自動失效。”可見，雙方當事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款，但仍一致認為在付款方式等問題上需要日后進一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當事人在該協(xié)議第5條進一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，案涉《購房協(xié)議書》的性質(zhì)為預(yù)約合同。
6.對于當事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，并據(jù)此對當事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準確界定。
——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2015年第1期）
最高法院認為，對于當事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡單地加以認定，而是應(yīng)當綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商甚至具體的履行行為等事實，從中探尋當事人的真實意思，并據(jù)此對當事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準確的界定。
本案中，雙方當事人在簽訂《購房協(xié)議書》時，作為買受人的迅捷公司已經(jīng)實際交付了定金并約定在一定條件下自動轉(zhuǎn)為購房款，作為出賣人的蜀都實業(yè)公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂《購房協(xié)議書》的三個多月后，蜀都實業(yè)公司將合同項下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根據(jù)《購房協(xié)議書》的預(yù)約性質(zhì)，蜀都實業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對該合同的履行，在當事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，蜀都實業(yè)公司的該行為應(yīng)認定為系基于與訊捷公司之間的房屋買賣關(guān)系而為的交付。據(jù)此，由于蜀都實業(yè)公司在該房屋買賣法律關(guān)系中的主要義務(wù)就是交付案涉房屋，根據(jù)《合同法》第三十六條、第三十七條的規(guī)定，可以認定當事人之間達成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。
7. 在雙方房屋買賣法律關(guān)系的主要權(quán)利義務(wù)均已確定的情形下，對合同未約定的其他爭議可以通過《合同法》第六十一條、第六十二條規(guī)定的合同解釋原則進行補救，并不構(gòu)成法律上或者事實上的履行障礙。
——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2015年第1期）
最高法院認為，當事人已就合同項下房屋的位置、面積和價款進行了明確具體的約定，蜀都實業(yè)公司已向訊捷公司交付了案涉房屋，訊捷公司支付了 1000萬元定金，雖然當事人之間在訊捷公司是否應(yīng)向蜀都實業(yè)公司支付使用案涉房屋的場地占用費并承擔房屋買賣的全部稅費問題上未達成一致意見，但在雙方房屋買賣法律關(guān)系的主要權(quán)利義務(wù)均已確定的情形下，上述爭議可以通過《合同法》第六十一條、第六十二條規(guī)定的合同解釋原則進行補救，故并不構(gòu)成法律上或者事實上的履行障礙。
8.根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定之精神，處分行為有別于負擔行為，解除合同并非對物進行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權(quán)的變動，而只與當事人是否繼續(xù)承擔合同所約定的義務(wù)有關(guān)。
——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2015年第1期）
最高法院認為，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定之精神，處分行為有別于負擔行為，解除合同并非對物進行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權(quán)的變動，而只與當事人是否繼續(xù)承擔合同所約定的義務(wù)有關(guān)。本案中，蜀都實業(yè)公司確實仍然對該房屋享有所有權(quán)，但這并不意味著其可在不符合當事人約定或者法律規(guī)定的情形下隨意解除雙方之間的合同關(guān)系。在雙方房屋買賣法律關(guān)系成立并生效后，蜀都實業(yè)公司雖系該房屋的所有權(quán)人，但其應(yīng)當依約全面、實際履行其在房屋買賣法律關(guān)系項下的義務(wù)。二審判決認為在買賣標的物轉(zhuǎn)移之前，所有人對自己的標的物享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，進而認定蜀都實業(yè)公司有權(quán)選擇處分財產(chǎn)的方式解除合同，并判決迅捷公司將房屋騰退給蜀都實業(yè)公司，違背了《合同法》保障交易安全的基本原則，系對《物權(quán)法》的錯誤理解與適用，本院對此予以糾正。
9.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營風險，不得轉(zhuǎn)嫁于購房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于銷售機構(gòu)行為承擔責任。
——湖北金華實業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第1期）
最高法院認為，皓羽公司的銷售行為已構(gòu)成有權(quán)代理，理由是：第一，在銷售案涉樓盤時，金華公司已授予皓羽公司獨家全程的代理權(quán)限。第二，皓羽公司系以金華公司的名義而非以皓羽公司自身名義銷售案涉商鋪。第三，06號合同和 07號合同尾部均有蘇金水簽字，06號合同尾部加蓋有出賣人金華公司的銷售合同專用章，07號合同尾部亦有皓羽公司以金華公司委托代理人身份加蓋的銷售合同專用章。第四，蘇金水購買商鋪的過程中還取得了06號、07號商鋪的《＜楚天星座＞商品房認購合同》，該兩份認購合同均加蓋有金華公司的銷售合同專用章。第五，蘇金水系在樓盤售樓處現(xiàn)場簽訂06號合同與07號合同并通過現(xiàn)場pos機支付主要購房款。
可見，皓羽公司以金華公司名義向蘇金水銷售案涉商鋪的行為，足以認定構(gòu)成有權(quán)代理，且蘇金水作為普通購房者亦有較為充分理由相信皓羽公司具有銷售案涉商鋪的代理權(quán)限。皓羽公司基于有效的委托代理關(guān)系所實施的代理行為不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)認定為有效，其代理行為的法律后果應(yīng)直接約束被代理人，所產(chǎn)生的民事責任直接由被代理人承擔。
10.只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。
——湖北金華實業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第1期）
最高法院認為，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！笨梢?，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。
2006年4月皓羽公司作為委托代理人與蘇金水訂立06號合同與07號合同，法律后果上即為被代理人金華公司已與蘇金水訂立06號合同與 07號合同，此后金華公司向蘇金水之外的第三人出賣房屋并導(dǎo)致蘇金水無法取得 06號、07號商鋪，蘇金水即有權(quán)依據(jù)本院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二項規(guī)定請求金華公司承擔不超過其已付購房款一倍的賠償。
11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合合同法第五十二條第(三)項的規(guī)定，應(yīng)當認定合同無效。
——徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第12期）
徐州市泉山區(qū)人民法院認為：一方面，合同簽訂后，合同約定的購房首付款由大舜公司支付，隨后，大舜公亦以王志強名義繳納了42400元契稅、7695元物業(yè)維修基金和160元所有權(quán)登記費，故應(yīng)認定王志強簽訂合同時明知自己不需要履行合同且也不準備實際履行合同。
另一方面，雙方分別以保證人和借款人名義于2008年4月24日與中國建設(shè)銀行股份有限公司徐州分行簽訂了以涉案房地產(chǎn)作為抵押的《房地產(chǎn)抵押借款合同》，之后，王志強亦未按約歸還貸款，而是大舜公以王志強的名義償還；王志強雖然曾于2011年7月7日向涉訴房屋貸款賬戶存款5000元但隨即取出，至2012年3月20日前并未對貸款予以償還。王志強雖然主張其曾要求大舜公交付房屋并與閆長印發(fā)生爭執(zhí)，且于2011年6月取得了涉案房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，但在該過程中其既未向原告繳納購房款也未主張償還購房貸款。本案應(yīng)認定王志強對大舜公借其名義簽訂商品房買賣合同進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移為非其真實目的是明知的。
合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，當事人在訂立合同時，除應(yīng)遵循自愿公平、等價有償、誠實信用的原則外，還應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。因本案雙方當事人借簽訂商品房買賣合同之名，掩蓋違規(guī)向銀行抵押貸款套取銀行信貸資金的目的，故依照《合同法》第五十二條第(三)項的規(guī)定，依法應(yīng)為無效。雙方因該合同所取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。
12.向特定的對象出售房屋，而非向社會銷售，所簽訂的協(xié)議并非商品房買賣合同司法解釋所稱的商品房買賣合同，案件不應(yīng)適用該司法解釋。
——天津市濱海商貿(mào)大世界有限公司與天津市天益工貿(mào)有限公司、王錫鋒財產(chǎn)權(quán)屬糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第10期）
最高法院認為，天益公司的該項申請再審理由不能成立：首先，《商品房買賣合同司法解釋》第一條明確規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同?！睘I海公司并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其系向特定的對象天益公司及王錫鋒出售房屋，而非向社會銷售，故案涉協(xié)議并非該司法解釋所稱的商品房買賣合同，本案不適用上述司法解釋。
13.對于非商品房買賣合同的一般房屋買賣合同解除權(quán)的行使期限，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的，應(yīng)當根據(jù)《合同法》九十五條的規(guī)定，在合理期限內(nèi)行使。何為“合理期限”，由人民法院結(jié)合具體案情予以認定。
——天津市濱海商貿(mào)大世界有限公司與天津市天益工貿(mào)有限公司、王錫鋒財產(chǎn)權(quán)屬糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第10期）
最高法院認為，根據(jù)《合同法》第九十五條的規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。對房屋買賣合同的解除權(quán)行使期限，法律沒有規(guī)定，本案當事人在合同中亦未約定，何為“合理期限”，應(yīng)當由人民法院結(jié)合具體案情予以認定。
本案中，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂后，濱海公司已將案涉房屋交付給天益公司管理、經(jīng)營，天益公司已支付了首付款3400萬元，并自2004年5月17日起至2006年6月26日共計向案涉房屋內(nèi)的租戶收取租金18723264．69元及保證金145211元。一旦合同解除，不僅涉及濱海公司、天益公司及王錫鋒之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，還涉及到資產(chǎn)及租戶移交等諸多問題，且天益公司在2005年12月18日發(fā)出的《通報函》亦只是表明“擬與貴公司(濱海公司)協(xié)商解除上述協(xié)議”，因此，濱海公司需要充分時間對是否解除合同進行研究。天益公司在發(fā)出《通報函》后至濱海公司起訴前，既未履行《補充協(xié)議》項下的付款義務(wù)，亦未表達過繼續(xù)履行合同的意愿，其違約行為始終處于延續(xù)狀態(tài)。綜合本案情況，濱海公司收到《通報函》后，于2006年6月28日提起訴訟，并未超出合理期限。
14.雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下，應(yīng)當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第12期）
最高法院認為，雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，且在太原市房地產(chǎn)交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續(xù)。根據(jù)合同法第三十二條規(guī)定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立?！钡谒氖臈l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！卑干媸姆荨渡唐贩抠I賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并已生效的合同。
本案雙方當事人實際上就同一筆款項先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個法律關(guān)系。從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》約定的內(nèi)容看，案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個合同。
案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》之間的聯(lián)系表現(xiàn)在以下兩個方面：其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》涉及的款項為同一筆款項；其二是《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項提供擔保，即雙方當事人實際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔保。同時《借款協(xié)議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買賣合同》。
15.借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。
——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第12期）
最高法院認為，禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質(zhì)上的不公平。本案《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項”的約定，并非法律上禁止的流押條款。
首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”所有權(quán)。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實現(xiàn)。
其次，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
實際上，雙方當事人對于是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》；商品房買賣合同的解除條件未成就，就履行十四份《商品房買賣合同》。無論是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動性。嘉和泰公司如果認為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平，損害了其利益，其完全可以依據(jù)合同法第五十四條第一款第(二)項的規(guī)定，請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷權(quán)，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠信原則，不應(yīng)得到支持。
因此，《借款協(xié)議》上述關(guān)于到期不能償還，或已無力償還，嘉和泰公司抵押物來抵頂借款的約定，不符合擔保法第四十條和物權(quán)法第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。
16.消費者購買到不符合食品安全標準的食品，要求銷售者或者生產(chǎn)者依照食品安全法規(guī)定支付價款十倍賠償金或者依照法律規(guī)定的其他賠償標準賠償?shù)模徽撈滟徺I時是否明知食品不符合安全標準，人民法院都應(yīng)予支持。
——孫銀山訴南京歐尚超市有限公司江寧店買賣合同糾紛案（最高人民法院指導(dǎo)案例23號）
江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院生效裁判認為：消費者是相對于銷售者和生產(chǎn)者的概念。只要在市場交易中購買、使用商品或者接受服務(wù)是為了個人、家庭生活需要，而不是為了生產(chǎn)經(jīng)營活動或者職業(yè)活動需要的，就應(yīng)當認定為“為生活消費需要”的消費者，屬于消費者權(quán)益保護法調(diào)整的范圍。本案中，雙方對孫銀山從歐尚超市江寧店購買香腸這一事實不持異議，據(jù)此可以認定孫銀山實施了購買商品的行為，且孫銀山并未將所購香腸用于再次銷售經(jīng)營，歐尚超市江寧店也未提供證據(jù)證明其購買商品是為了生產(chǎn)經(jīng)營。孫銀山因購買到超過保質(zhì)期的食品而索賠，屬于行使法定權(quán)利。因此歐尚超市江寧店認為孫銀山“買假索賠”不是消費者的抗辯理由不能成立。
當銷售者銷售明知是不符合安全標準的食品時，消費者可以同時主張賠償損失和支付價款十倍的賠償金，也可以只主張支付價款十倍的賠償金。本案中，孫銀山僅要求歐尚超市江寧店支付售價十倍的賠償金，屬于當事人自行處分權(quán)利的行為，應(yīng)予支持。關(guān)于歐尚超市江寧店提出孫銀山明知食品過期而購買，希望利用其錯誤謀求利益，不應(yīng)予以十倍賠償?shù)闹鲝?，因前述法律?guī)定消費者有權(quán)獲得支付價款十倍的賠償金，因該賠償獲得的利益屬于法律應(yīng)當保護的利益，且法律并未對消費者的主觀購物動機作出限制性規(guī)定，故對其該項主張不予支持。
17.食品銷售者負未對不符合安全標準的食品自行及時清理，未能及時檢查待售食品，清理超過保質(zhì)期的食品，仍然擺放并銷售的，可以認定為銷售明知是不符合食品安全標準的食品。
——孫銀山訴南京歐尚超市有限公司江寧店買賣合同糾紛案（最高人民法院指導(dǎo)案例23號）
江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院生效裁判認為：食品銷售者負有保證食品安全的法定義務(wù)，應(yīng)當對不符合安全標準的食品自行及時清理。歐尚超市江寧店作為食品銷售者，應(yīng)當按照保障食品安全的要求儲存食品，及時檢查待售食品，清理超過保質(zhì)期的食品，但歐尚超市江寧店仍然擺放并銷售貨架上超過保質(zhì)期的“玉兔牌”香腸，未履行法定義務(wù)，可以認定為銷售明知是不符合食品安全標準的食品。
18.通過買賣合同簽訂主體之間關(guān)系，約定的轉(zhuǎn)讓價格，以及買賣合同實際履行情況，認定買賣合同是否構(gòu)成惡意串通、損害他人利益。
——嘉吉國際公司與福建金石制油有限公司等買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第3期）
最高法院認為：首先，福建金石公司、田源公司在簽訂和履行《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》的過程中，其實際控制人之間系親屬關(guān)系，且王曉琪和柳鋒分別作為福建金石公司與田源公司的法定代表人在《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》上簽署，王曉琪和柳鋒系夫妻關(guān)系，因此，可以認定田源公司對福建金石公司的狀況是非常清楚的。
其次，《田源公司購買福建金石公司資產(chǎn)的價格為不合理低價。在受讓人田源公司明知債務(wù)人福建金石公司欠債權(quán)人嘉吉公司巨額債務(wù)的情況下，其以不合理低價購買福建金石公司的主要資產(chǎn)，足以證明田源公司與福建金石公司在簽訂《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》時具有主觀惡意，屬惡意串通，該合同的履行足以損害債權(quán)人嘉吉公司的利益。
第三，《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》簽訂后，田源公司并未根據(jù)《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》向福建金石公司實際支付價款。
第四，在匯豐源公司股權(quán)變化的過程中，可以看出，匯豐源公司在與田源公司簽訂《買賣合同》時對田源公司轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)來源以及福建金石公司對嘉吉公司的債務(wù)是明知的。
福建金石公司與田源公司簽訂的《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》、田源公司與匯豐源公司簽訂的《買賣合同》屬于惡意串通、損害嘉吉公司利益的合同。根據(jù)《合同法》第五十二條第(二)項的規(guī)定，均應(yīng)當認定無效。
19.買受人與開發(fā)商在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實上存在眾多疑點，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認定雙方之間存在真實的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回。
——宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東粵財投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團有限責任公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第3期）
最高法院認為：案涉商品房買賣關(guān)系是否真實存在是本案爭議的關(guān)鍵所在。本案商品房買賣關(guān)系明顯與同類的正常交易不符。雖然盛和發(fā)公司與宋宇在訴訟中均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關(guān)系，但對簽訂購房合同、支付購房款等重要事實，宋宇多次陳述不一、前后矛盾。在存在上述眾多疑點的情況下，認定宋宇與盛和發(fā)公司之間存在真實商品房買賣關(guān)系，依據(jù)明顯不足。原審判決認定宋宇與盛和發(fā)公司之間不存在真實的商品房買賣關(guān)系，并無不當，本院予以維持。
20.買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權(quán)的標的物或權(quán)利。如果出賣人無權(quán)處分，即使買賣雙方在合同中進行了約定，買受人也無法通過該買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬。
——屠福炎訴王義炎相鄰?fù)ㄐ袡?quán)糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第3期）
浙江省余姚市人民法院認為：在買賣合同中，買受人受讓的客體只能是出讓人享有完全處分權(quán)的標的物。如果出賣人對有關(guān)標的物不享有處分權(quán)，不僅出賣人無權(quán)出賣，而且買受人也不可能通過與無權(quán)處分人簽訂買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬。在本案中，屠福炎的父親屠珠花生前于1966年向滕菊仙購買房屋時，受讓的客體應(yīng)當是雙方當事人約定的四址分明的、出讓人滕菊仙享有完全處分權(quán)的房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)。滕菊仙對于該房屋及相應(yīng)四址分明的土地使用權(quán)之外的其他土地，客觀上是不享有宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的。因此屠福炎的父親屠珠花，也不可能通過與滕菊仙簽訂的買賣合同，而取得滕菊仙享有處分權(quán)之外的其他土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)的。
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