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寧波哪里可以申請(qǐng)辦理pos機(jī)
中國(guó)寧波網(wǎng)記者沈莉萍
為保護(hù)房地產(chǎn)交易資金安全，《寧波市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》和《寧波市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）》將于2019年11月15日起施行。新規(guī)帶來(lái)哪些變化，市住建局為您權(quán)威解讀。
《寧波市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》政策問(wèn)答
為什么制定出臺(tái)《寧波市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》？
預(yù)售資金監(jiān)管事關(guān)購(gòu)房者切身利益，事關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的不斷發(fā)展，既有的部分規(guī)定已經(jīng)難以適應(yīng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售資金監(jiān)管工作的實(shí)際需要，出現(xiàn)了個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用商品房預(yù)售資金等問(wèn)題苗頭。經(jīng)各屬地住建部門(mén)對(duì)全市商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)清理檢查，發(fā)現(xiàn)一些主要的共性問(wèn)題。
為加強(qiáng)我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資金風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及住建部的要求，結(jié)合我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的實(shí)際情況，市住建局會(huì)同中國(guó)人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局、寧波市住房公積金管理委員會(huì)辦公室等部門(mén)，制定了《寧波市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）。
此次《細(xì)則》主要是在《省辦法》監(jiān)管模式框架下，結(jié)合寧波房地產(chǎn)實(shí)際，立足于維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，降低企業(yè)過(guò)高的金融杠桿，切實(shí)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的整體考慮，針對(duì)我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中存在的主要問(wèn)題，吸收部分區(qū)縣（市）既有好的做法，以完善制度、便于協(xié)同管理、強(qiáng)化責(zé)任、明確責(zé)任后果為切入點(diǎn)，促使住建部門(mén)、金融監(jiān)管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、按揭貸款銀行、工程承包單位、監(jiān)理單位等共同履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)，使預(yù)售資金“進(jìn)得來(lái)”“管得住”“用得好”，為商品房項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)資金提供保障，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。
我市目前商品房預(yù)售資金監(jiān)管中主要存在哪些問(wèn)題？
1、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地做抵押申請(qǐng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款未用于工程建設(shè)。企業(yè)以土地抵押貸款后，將貸款用于其他項(xiàng)目的土拍等用途，金融杠桿不斷放大，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，主要的后果之一就是導(dǎo)致商品房項(xiàng)目建設(shè)完成后，土地抵押權(quán)不能及時(shí)注銷(xiāo)，首次登記證無(wú)法辦理，購(gòu)房者因此不能取得所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)，引發(fā)群體性信訪投訴，影響社會(huì)穩(wěn)定。
2、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)低工程造價(jià)規(guī)避監(jiān)管資金額度。企業(yè)調(diào)低工程造價(jià)，目的是降低以工程造價(jià)為基準(zhǔn)的預(yù)售監(jiān)管資金額度，將本來(lái)應(yīng)該用于項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)的資金挪作他用，而本項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)資金無(wú)法保證，易導(dǎo)致“爛尾樓”的出現(xiàn)。
3、部分按揭銀行未按照規(guī)定將按揭購(gòu)房款劃入監(jiān)管賬戶(hù)。部分按揭銀行審查不嚴(yán)、操作不規(guī)范，將購(gòu)房按揭貸款劃入企業(yè)其他賬戶(hù)而非監(jiān)管賬戶(hù)，致使監(jiān)管賬戶(hù)資金不足，無(wú)法保障后續(xù)工程建設(shè)資金的充足，影響后續(xù)工程建設(shè)的進(jìn)度及按時(shí)完工。
4、部分監(jiān)管銀行預(yù)售監(jiān)管資金支出不嚴(yán)謹(jǐn)，履行監(jiān)管職責(zé)不盡職、不到位，參與預(yù)售資金監(jiān)管各方責(zé)權(quán)不清、監(jiān)管流于形式。部分監(jiān)管銀行對(duì)預(yù)售資金的支出缺乏有效的規(guī)則，加上企業(yè)與建設(shè)單位違規(guī)操作，監(jiān)管資金的支出任意性較大；監(jiān)管銀行監(jiān)管權(quán)責(zé)沒(méi)有清晰的劃分和明確，各部門(mén)對(duì)于監(jiān)管職責(zé)的行使缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)監(jiān)管異常，不能形成及時(shí)有效的監(jiān)管具體措施，監(jiān)管工作流于形式。
上述問(wèn)題如不能及時(shí)得以糾正，將導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大、引起群體性矛盾糾紛，損害購(gòu)房者權(quán)益。
對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)故意調(diào)低工程造價(jià)，規(guī)避監(jiān)管資金額度問(wèn)題，《細(xì)則》有哪些針對(duì)性的措施？
1、由具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的第三方造價(jià)機(jī)構(gòu)編制工程造價(jià)清冊(cè)。
2、由住建部門(mén)公布工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
3、用以確定監(jiān)管資金額度的工程造價(jià)不得低于住建部門(mén)公布的工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于選擇監(jiān)管銀行任意性大、多批次設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù)，造成監(jiān)管部門(mén)難以及時(shí)、有效開(kāi)展監(jiān)管工作問(wèn)題，《細(xì)則》有哪些規(guī)定？
1、以宗地為單位設(shè)立商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，不得按預(yù)售批次分別與不同的監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇在商品房預(yù)售項(xiàng)目所屬區(qū)縣（市）的商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管銀行。
3、根據(jù)銀保監(jiān)部門(mén)的建議，海曙、江北、鄞州區(qū)內(nèi)的商品房預(yù)售項(xiàng)目可以打破區(qū)屬界限，在三區(qū)內(nèi)選擇符合條件的任意一家銀行作為監(jiān)管銀行，設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù)。
4、考慮到部分新駐甬的外地商業(yè)銀行在一定年限內(nèi)不能設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，規(guī)定商業(yè)銀行在商品房預(yù)售項(xiàng)目所屬區(qū)縣（市）沒(méi)有分支機(jī)構(gòu)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以選擇該商業(yè)銀行在本市的市級(jí)機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管銀行，商業(yè)銀行市級(jí)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)，不得將監(jiān)管職責(zé)委托、指定給所屬其他機(jī)構(gòu)。
針對(duì)因土地抵押無(wú)法辦理首次登記，導(dǎo)致購(gòu)房人不能取得房屋所有權(quán)證書(shū)，可能出現(xiàn)“權(quán)屬爛尾樓”問(wèn)題，《細(xì)則》提供了哪些保障措施？
《細(xì)則》規(guī)定重點(diǎn)監(jiān)管資金除工程造價(jià)的130%之外，該項(xiàng)目土地抵押擔(dān)保貸款的本息也納入重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，以保障該商品房項(xiàng)目能夠順利完成權(quán)屬交付。
對(duì)于預(yù)售資金存入、支出管理不到位、不嚴(yán)謹(jǐn)問(wèn)題，《細(xì)則》從哪些方面加強(qiáng)了規(guī)范？
1、首付款存入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將首付款、一次性付款即時(shí)存入監(jiān)管賬戶(hù)，使用POS機(jī)收款的，必須使用與監(jiān)管賬戶(hù)綁定的POS機(jī)。
2、按揭貸款劃轉(zhuǎn)。明確規(guī)定按揭貸款銀行有義務(wù)將按揭貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶(hù)。
3、監(jiān)管銀行對(duì)預(yù)售資金存入進(jìn)行監(jiān)督檢查。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)收取購(gòu)房款的行為進(jìn)行不定期巡查，并對(duì)后續(xù)分期付款、按揭貸款劃入監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行跟蹤監(jiān)督。
4、設(shè)置剩余工程所需建設(shè)資金以及房屋交付的保護(hù)措施。要求重點(diǎn)監(jiān)管資金按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議和《細(xì)則》規(guī)定的支出程序支出資金，但剩余監(jiān)管資金額度不得低于剩余工程造價(jià)的130%和土地抵押擔(dān)保貸款余額本息的總和。
5、明確資金支出程序。要求工程款的支付對(duì)象原則上應(yīng)當(dāng)是工程總承包單位。在監(jiān)管程序上，監(jiān)管銀行支付工程款項(xiàng)，除應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、總承包單位、監(jiān)理單位三方共同簽字確認(rèn)，還要憑相關(guān)憑據(jù)和發(fā)票才能劃入總承包單位賬戶(hù)。
6、監(jiān)管異常報(bào)備。監(jiān)管銀行對(duì)于預(yù)售資金入賬、支出異常情況有義務(wù)向監(jiān)管部門(mén)及時(shí)報(bào)備。
對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管中各方權(quán)責(zé)邊界不清，相互推諉扯皮問(wèn)題，《細(xì)則》有哪些預(yù)防性制度安排？
1、屬地住建部門(mén)在商品房項(xiàng)目預(yù)售許可證發(fā)放之前召集相關(guān)部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、總承包單位、監(jiān)理單位、監(jiān)管銀行、有合作意向的按揭貸款銀行，對(duì)商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管事項(xiàng)及相關(guān)責(zé)任進(jìn)行交底。
2、面對(duì)面明確各方責(zé)任，形成書(shū)面記錄。
針對(duì)違反預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)的各方責(zé)任，《細(xì)則》有哪些約束或者懲戒措施？
1、監(jiān)管銀行責(zé)任。監(jiān)管銀行未依規(guī)定履行監(jiān)管職責(zé)的，由監(jiān)管部門(mén)責(zé)令整改，視問(wèn)題性質(zhì)、違規(guī)情節(jié)按照相關(guān)規(guī)定采取行政處罰、暫停部分業(yè)務(wù)等監(jiān)管措施，造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
2、按揭貸款銀行責(zé)任。按揭貸款銀行未按規(guī)定將預(yù)售資金劃入監(jiān)管賬戶(hù)的，由監(jiān)管部門(mén)責(zé)令整改，視問(wèn)題性質(zhì)、違規(guī)情節(jié)按照相關(guān)規(guī)定采取行政處罰、暫停部分業(yè)務(wù)等監(jiān)管措施，造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶(hù)，違規(guī)套取、騙取預(yù)售資金等行為的，由屬地住建部門(mén)約談企業(yè)，暫停網(wǎng)簽，責(zé)令限期整改；拒不整改的，記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
4、施工單位、監(jiān)理公司責(zé)任?？偝邪鼏挝?、分包單位、監(jiān)理單位隱瞞、虛構(gòu)事實(shí)或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)套取預(yù)售監(jiān)管資金的，由屬地住建部門(mén)依照規(guī)定處理并記入建筑業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
在具體監(jiān)管操作方式上，《細(xì)則》對(duì)現(xiàn)有監(jiān)管操作模式有哪些突破？
與《細(xì)則》監(jiān)管措施相配套，市住建局即將上線試運(yùn)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施網(wǎng)絡(luò)化、信息化、全覆蓋管理。監(jiān)管系統(tǒng)將監(jiān)管部門(mén)、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、貸款按揭合作銀行等與監(jiān)管工作相關(guān)的部門(mén)統(tǒng)一納入信息化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管工作信息化、系統(tǒng)化。監(jiān)管部門(mén)通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)可以實(shí)時(shí)了解、檢查商品房項(xiàng)目預(yù)售資金收支等監(jiān)管工作進(jìn)展情況，加強(qiáng)對(duì)資金監(jiān)管工作的監(jiān)督管理。
《寧波市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）》政策問(wèn)答
為什么制定出臺(tái)《寧波市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）》？
寧波市在2010年4月已開(kāi)展了存量房交易資金托管業(yè)務(wù)，并在2014年1月配合存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽的實(shí)施調(diào)整了資金托管業(yè)務(wù)流程，將資金劃轉(zhuǎn)與交易登記流程結(jié)合起來(lái)，取得了較好的市場(chǎng)反響。2015年底根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，房地產(chǎn)交易與登記職能進(jìn)行了整合，原先實(shí)行交易、登記一體化操作的大部分資金托管業(yè)務(wù)無(wú)法繼續(xù)辦理。新形勢(shì)下，原有的存量房交易資金托管服務(wù)已與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際需求嚴(yán)重背離，交易潛在風(fēng)險(xiǎn)凸顯，買(mǎi)賣(mài)雙方因交易資金問(wèn)題引發(fā)的糾紛日益增多。
為盡快完善原有的存量房交易資金托管模式、出臺(tái)更符合市場(chǎng)需求的交易資金監(jiān)管辦法，來(lái)有效防范二手房交易市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)住建部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》、原市住建委《寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的實(shí)施意見(jiàn)》（甬建發(fā)〔2017〕10號(hào)）等文件精神，市住建局在建設(shè)寧波市房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)過(guò)程中已將資金監(jiān)管系統(tǒng)納入建設(shè)日程。隨著寧波市房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)在寧波全大市的上線，存量房交易網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)體系的建立，在全市統(tǒng)一平臺(tái)、統(tǒng)一業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，市住建局會(huì)同中國(guó)人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局、寧波市住房公積金管理委員會(huì)辦公室等部門(mén)，共同出臺(tái)了《寧波市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）》。
《辦法》的出臺(tái)對(duì)存量房交易帶來(lái)哪些變化？
1、現(xiàn)在的存量房交易流程中，如果買(mǎi)方需要住房按揭貸款的，必須要辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后才能去銀行申請(qǐng)按揭貸款。
新政策實(shí)施后，只要在存量房交易合同網(wǎng)簽后，就可去銀行申請(qǐng)住房按揭貸款預(yù)審批，在取得銀行貸款意向后，方可辦理后續(xù)交易手續(xù)。
2、現(xiàn)在的存量房交易流程中買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于先付款還是先過(guò)戶(hù)是交易過(guò)程中的主要矛盾。
新政策實(shí)施后，將不存在“先付款還是先過(guò)戶(hù)”的矛盾。只要在存量房交易合同網(wǎng)簽后，買(mǎi)賣(mài)雙方可以去銀行辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，將購(gòu)房一次性付款、分期付款、首付款、按揭貸款等各種支付方式的房款存入監(jiān)管賬戶(hù)，如果在后續(xù)業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中因各種原因需要停止交易的，存放在監(jiān)管賬戶(hù)中的資金可以保障買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)有的利益。
3、現(xiàn)在的存量房買(mǎi)賣(mài)由中介機(jī)構(gòu)促成交易的，可能還存在中介直接或間接代收代管存量房交易資金。
新政策實(shí)施后，由中介機(jī)構(gòu)促成存量房交易的，交易雙方必須按照資金監(jiān)管方式支付房款。中介機(jī)構(gòu)及中介人員不得直接或間接代收代管存量房交易資金。
《辦法》的出臺(tái)有哪些重要意義？
1、原先的存量房交易資金托管服務(wù)模式改變?yōu)榻灰踪Y金監(jiān)管模式，補(bǔ)齊了交易市場(chǎng)監(jiān)管的短板，進(jìn)一步完善了交易流程，解決了交易雙方關(guān)于“先付款還是先過(guò)戶(hù)”的矛盾，避免因房屋被限制交易導(dǎo)致過(guò)戶(hù)終止所產(chǎn)生的購(gòu)房人資金風(fēng)險(xiǎn)；
2、《辦法》明確了存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽后即可向貸款銀行或住房公積金申請(qǐng)貸款意向，貸款審批前移的服務(wù)模式將有效防范因購(gòu)房人信用狀況問(wèn)題所導(dǎo)致的后續(xù)交易資金不到位的合同糾紛，保障合同的正常履行；
3、貸款審批前移機(jī)制要求以網(wǎng)簽合同為貸款審核依據(jù)，保證了網(wǎng)簽備案價(jià)格、申請(qǐng)貸款報(bào)批的成交價(jià)格與納稅申報(bào)價(jià)格的一致，防止偷、漏稅與騙貸現(xiàn)象的出現(xiàn)；
4、在充分利用信息化服務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，根據(jù)《辦法》要求，寧波各區(qū)縣（市）存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)全面鋪開(kāi)，加強(qiáng)了政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度。
以上就是關(guān)于寧波哪里可以申請(qǐng)辦理pos機(jī),寧波二手房買(mǎi)賣(mài)重大變化的知識(shí)，后面我們會(huì)繼續(xù)為大家整理關(guān)于寧波哪里可以申請(qǐng)辦理pos機(jī)的知識(shí)，希望能夠幫助到大家！
